עשר טעויות נפוצות שאנשים עושים בנטילת משכנתא

שנת 2017 הסתיימה עם תוספת של כ- 80,000 משכנתאות חדשות בשווי כולל של כ- 53 מיליארד ₪ . למרות ניסיונותיהם של שרי האוצר לצנן את מחירי הדיור, נראה שמחירי הדירות אינם סרים למרותם וממשיכים לשהות ברמות שיא. שוויה של המשכנתא הממוצעת המריא בעשור יותר מפי 4. בעוד שבשנת 2008 משכנתא ממוצעת עמדה על 159,000 ₪ הרי שבשנת 2017 היא זינקה לרמות של 661,000 ₪ . סכום זה הינו ממוצע ארצי ובגוש דן המספרים הינם גבוהים בהרבה. מעמסה זו נופלת ברובה על מעמד הביניים אשר נאנק תחת יוקר המחיה והמרחק בינו לבין קריסה כלכלית קרוב מאי פעם.

על כן נדרש משנה זהירות, אחריות ואורך רוח בבואנו ליטול את המחויבות הגדולה בחיינו -המשכנתא, היא זו אשר תלווה אותנו למשך עשרות השנים הבאות בחיינו ולמרבה האירוניה מהווה היא הגורם הבטוח שילווה אותנו בהמשך הדרך. על כן ובמיוחד בגלל עלותה הגבוהה עלינו להימנע בכל דרך מעשיית טעויות, שכן כל טעות קטנה כגדולה משמעותה אובדן כספים רב.

אסקור בפניכם 10 טעויות נפוצות בדרך למשכנתא:

1) קופצים מעל לפופיק. (להוסיף גם שגם אזור יכול להשפיע מאוד על סכום המשכנתא. לפעמים שווה להתפשר על איזור במיקום פחות מרכזי ולשלם בהתאם לכיס) תרבות השפע מעמידה פיתויים רבים, התרגלנו לצרוך בגדול. גם הדירות החדשות הנבנות היום מכילות מינימום של 4 חדרים והסטנדרט הפך ל-5. זה כיף לגור בדירה גדולה אבל השאלה היא מה ההתחייבות שזוג צעיר צריך לקחת? לעיתים קרובות מחיר הדירה גבוה הרבה יותר ממבחן ההכנסה של הזוג. מבחן ההכנסה אינו מתייחס להווה בו בד"כ מדובר בזוג בתחילת דרכו. מבחן ההכנסה חייב לקחת בחשבון גם אירועים עתידיים שיכולים להכניס את מצבם הכלכלי של הזוג לסחרור. האם המשרות שלכם יציבות? האם קיים צפי להרחבת המשפחה? כי אז ההוצאות יכולות לגדול משמעותית במיוחד בשלושת השנים הראשונות של גילאי הילדים.

2) מחיר העסקה. קחו בחשבון שהמחיר שסגרתם עם המוכר לא חייב להיות בהכרח המחיר בו הבנק יתמחר את שווי הנכס. לדוגמא אם רכשתם דירת יד שניה במחיר של 1.6 מיליון ₪ ויש לכם הון עצמי פנוי לרכישה על סך 400 אלף ₪, הרי המשכנתא שתזדקקו אליה תעמוד על 1.2 מיליון ₪ המהווה כ 75% מערך הכנס בפועל. זהו סכום המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקחת. במידה ושמאי מטעם הבנק מעריך את שווי הנכס במיליון וחצי ₪, הרי שגובה המשכנתא המקסימלי שהבנק יעמיד לרשותכם יהיה ההפרש בין המחיר של השמאי לבין ההון העצמי שלכם כלומר 1.1 מיליון ₪, כך שיהיו חסרים לכם 100 אלף ₪.

3) גובה ההחזר. גובה ההחזר המקסימלי מוגדר כ-30% מסך ההכנסה נטו של נוטלי ההלוואה. אין חובה להשתמש בכל גובה ההחזר אך רצוי לשאוף אליו, כי ככל שגובה ההחזר גבוה יותר כך משך שנות החזר המשכנתא יתקצר. יחד עם זאת, חובה לסגל ראיה ארוכת טווח שכן אורכה של משכנתא עשוי להגיע אף ל -30 שנים. טוב יעשה נוטל המשכנתא אם יקדיש לכך מחשבה רבה.

4) יציבות ההחזר. אל תתפתו לקחת את כל סכום המשכנתא עם ריביות נמוכות במסלולים משתנים או צמודים, כלומר שבהם שינוי בריבית או באינפלציה משנים את ההחזר החודשי מבלי שתהיה לכם שליטה על כך. לפעמים כדאי לקחת ריבית קצת יותר גבוהה במסלול בטוח עם החזר חודשי זהה לכל התקופה. ניתן גם לשלב בין השניים אך תוך שיקול דעת והבנת המשמעות של המסלולים השונים. הרי אין מתנות חינם. ככל שההחזר יציב יותר ואינו משתנה כך הוא גבוה יותר ואין זה דבר רע בהכרח. באורך חיי המשכנתא תשתנה הריבית וגם הסביבה האינפלציונית וככל שנהיה חשופים לכך ההחזר יאבד מיציבותו וסכומו החודשי יכול להשתנות אף בצורה משמעותית.

5) עלויות נוספות אשר אינן נלקחות בחשבון. עלויות אלו יכולות להיות שכר טרחת עו"ד, שכר מתווך, תשלום מס רכישה, אגרות ועמלות, עלויות הובלה, שכירות נוספת. עלויות אלו יכולות להגיע אף לסכומים משמעותיים ויש לקחת זאת בחשבון בחישוב ההון העצמי הפנוי לדירה.

6) ביטוח חיים. כדי להגן על עצמו מפני אירועי קיצון יחייב הבנק את כל אחד מנוטלי המשכנתא לבצע ביטוח חיים בגובה שווי הנכס. גם חברות הביטוח שואפות להגן על עצמם ועל כן יהיו נסיבות רפואיות בהן יסרבו לבטח את הרוכש. מצב כזה יכול להעמיד בסכנה את עסקת הרכישה ועל כן במידה ואתם חושבים כי יכולה להיות בעיה בריאותיות מסכנת חיים, יהיה עליכם לבדוק זאת ראשית מול חברות הביטוח.

7) ניהול חשבון בנק תקין. מוכר המשכנתאות בבנק ירצה לראות עבר נקי ועל כן שאפו לניהול חשבון בנק תקין. טעויות נפוצות הן חוסר התאמה בין תלוש השכר לבין מה שנכנס בפועל, המחאות שחזרו, הלוואות שלא שולמו במועדם וכו'. אינכם רוצים להדליק נורה אדומה, לכן פעלו בחוכמה ושמרו על חשבון בנק תקין.

8) אל תסתפקו בהצעה הראשונה שתקבלו ופנו לבנקים נוספים לשם קבלת הצעות נוספות. אתם תיווכחו לדעת כי מדובר בשוק וגם כאן ככל שתיטיבו לדרוש כך תטיבו לקבל ריביות נמוכות יותר. לא תמיד יועץ המשכנתאות בסניף שלכם ייתן לכם את ההצעה הכי אטרקטיבית.

9) אתם לא חייבים לשאת בנטל לבד. כמו בכל עסקה גדולה ומהותית גם כאן הקיפו עצמכם באנשי מקצוע, עורך דין ניטרלי ויועץ משכנתאות חיצוני ואובייקטיבי שישמרו על האינטרסים שלכם מול הקבלן או המוכר ומול הבנק.

10) טעות נפוצה נוספת היא לא לבדוק את נושא מחזור המשכנתא. קחו בחשבון שהריביות משתנות תדיר, וכל שינוי קטן יכול לטמון חסכון משמעותי לאורך חיי המשכנתא. כמו כן במסלולים מסוימים מחויבים הבנקים להעניק הנחה אוטומטית על עמלת הפירעון המוקדם.

בסופו של דבר משכנתא אינה עניין של מה בכך. זוהי כנראה המחויבות הגדולה ביותר שתיטלו על עצמכם. תהליך בניית התמהיל הנכון, דורש משנה זהירות, מיפוי כלכלי של משק הבית ובחינה דקדקנית של השינויים הצפויים בעתיד מבחינת חוסנכם הכלכלי והשינויים המשפחתיים. כמו כן במאמר זה הצגתי טעויות נפוצות שלקוחות מבצעים בבואם לקחת משכנתא, מעבר לכך ישנם עוד גורמים אותם יש לקחת בחשבון וטוב יהיה אם תתייעצו עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי הבקיא בסבך התקנות ובירוקרטיה ואשר ידאג אך ורק לאינטרסים שלכם, ייטפל עבורכם בכל הניירת, בתקשורת מול הבנקים ויחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא.